TikTokで不動産広告を効果的に出す方法｜SNS集客の最新トレンド
不動産の集客方法といえば、チラシ・ポータルサイト・看板などの従来型が主流でした。しかし昨今、TikTok(ティックトック)などのSNSを活用した集客施策が注目を集めています。SNSの利用者数は年々増加し、特にTikTokはZ世代を中心に利用時間やエンゲージメントが高いプラットフォームです。
本記事では、不動産業界がTikTokで広告を出稿し、成果につなげるための具体的な方法を解説します。実際にTikTok広告を運用してリードを獲得するステップから、運用改善のポイント、効果を最大化するコツなどを幅広くカバーしますので、ぜひ参考にしてみてください。
また、TikTokをはじめとするSNSでの動画広告には独自のノウハウが存在します。テキストベースの広告やバナー広告と比較して動画はクリエイティブの制作が要となるため、「TikTok運用代行」を活用するメリットも大きいのが特徴です。この記事を通して、TikTok広告を活用した不動産集客の新潮流を押さえ、自社のマーケティングに生かしていただければ幸いです。
1. なぜ不動産業界にTikTok広告が有効なのか
1-1. 不動産×SNSの新潮流とは
スマートフォンが普及した現代では、情報収集の手段としてSNSが欠かせなくなりました。InstagramやYouTube、Twitter(X)など、多様なプラットフォームが存在する中、特にTikTok(ティックトック)はショート動画ならではの
「視聴完了率の高さ」
「利用者のエンゲージメント（いいね、コメント、シェア）の高さ」
を特徴としています。
不動産の広告と聞くと、従来は物件ポータルサイトや紙媒体、看板などが中心でしたが、SNSの普及に伴って動画コンテンツを活用した情報発信が急速に広まり、特にTikTokはユーザーが短時間で多くの動画を視聴することから「おもしろそうな動画」や「目を引く広告」による集客効果が期待できるようになっています。Z世代からファミリー層まで幅広い年代が利用し始めているTikTokで不動産広告を展開すれば、新たな顧客層にリーチしやすくなるのです。
1-2. TikTokで得られる広告効果とメリット
TikTok広告の大きなメリットは、ユーザーが自然に動画を視聴する流れの中で広告を出せることです。ユーザーは1本あたり15秒～数十秒といった短い動画を連続で楽しんでおり、広告も同様に表示されるため、ストレスなく目に留まりやすいという特徴があります。
さらに、TikTokはアルゴリズムの仕組み上、ユーザーの視聴履歴や興味関心をもとにおすすめ動画を表示するため、ターゲット精度の高い広告配信を実現できます。狙ったターゲット層に対して動画という“動きのある”クリエイティブで訴求できるため、不動産の持つ空間イメージや生活イメージをダイレクトに伝えられる点も強みです。
従来の静止画やテキストでの訴求では伝えきれなかった物件の魅力を、「なんとなく見ていた動画から興味を持ってもらう」という流れで自然にユーザーの心を掴むことができます。
また、TikTokはユーザーからのリアクションも得やすいので、コメントで直接問い合わせが来るケースや、公式アカウントから問い合わせ先への誘導が期待できるのも大きなメリットです。
2. TikTok広告を始める前に押さえておくべきポイント
2-1. ターゲット選定と目的の明確化
TikTok広告を始めるうえでまず欠かせないのが、「誰に」「何を目的として」広告を見てもらうのかをしっかり定義することです。
不動産業界の場合、例えば
・物件のブランディング（知名度向上）
・見込み顧客（リード）獲得
・具体的な問い合わせや内覧予約
など目的はさまざまです。若年層（大学生や新社会人）に向けた賃貸物件を売りたいのか、ファミリー層に向けて新築戸建ての魅力を伝えたいのかなど、ターゲットとなる属性やエリアをできるだけ明確に設定しましょう。
目的やターゲットを具体化することで、動画の構成や使うBGM、広告の文言などが明確になり、広告効果が高まります。「どんな人を最終的に獲得したいのか」を丁寧に洗い出し、広告出稿前にペルソナを作成しておくのがおすすめです。
2-2. TikTok広告の種類と出稿形態
TikTokには大きく分けていくつかの広告フォーマットが存在します。代表的なものには以下があります。
▼インフィード広告
ユーザーがフォローしているクリエイターやおすすめ動画を自然に視聴している最中に表示される広告です。ネイティブ広告に近い形で表示されるため、ユーザーに違和感を与えず高い視聴完了率が期待できます。
▼ブランドエフェクト
ユーザーが動画を撮影・編集する際に使うフィルターやスタンプなどに企業独自のエフェクトを用意し、ユーザーの創作活動を促進する手法です。不動産では活用事例はまだ多くありませんが、ブランディング目的で面白いエフェクトを開発することで話題化を狙うことも可能です。
▼トップビュー広告
TikTokを起動して最初に表示される広告枠で、非常に高いインプレッションを獲得できます。そのぶん費用も高額になりがちですが、インパクト重視で短期間に認知度を高めたい際に有効です。
不動産広告では、まずインフィード広告からテストを始める企業が多い傾向にあります。
広告フォーマットは自社の予算・目的に応じて選びつつ、運用型広告であれば広告キャンペーンの設定を細かく調整しながら配信が可能です。ターゲットの興味関心やエリア、年齢層などを組み合わせ、無駄なく配信が行えるのもTikTok広告の魅力と言えます。
2-3. 予算とKPIの設定
次に重要なのが「どのくらいの予算を割いて、どの指標で成果を測るのか」を決めることです。広告を出す上で意識する主な指標には以下があります。
・CPA（Cost Per Acquisition）
1件の問い合わせや資料請求獲得にかかった費用。TikTok広告では、不動産の商材特性を踏まえ、問い合わせや内覧予約が目標となるケースが多いでしょう。
・CVR（Conversion Rate）
閲覧者が問い合わせや予約へ実際に至った割合。CVRが高い場合は、広告ターゲティングやクリエイティブがマッチしている可能性が高いです。
・CTR（Click Through Rate）
広告が表示され、実際にクリックされた割合。インプレッションからどの程度のユーザーが興味を持って行動したかを見る指標です。
こうした指標をあらかじめ設定し、月ごとの予算や見込みCV数をざっくりと計算しておくと、広告運用のゴールを明確にできます。また、効果測定をして改善する前提で予算を確保することが大切です。初期はテスト運用で最適化しながら配信を進めましょう。
2-4. TikTok運用代行サービスの活用メリット
TikTok広告の運用には、動画制作・ターゲティング設定・広告キャンペーンの最適化など、多くのノウハウが必要です。
・動画クリエイティブ
短尺動画でいかに不動産物件の魅力を伝えるかは、専門的なスキルが求められます。物件の外観、内装、周辺環境を上手にまとめるにはテクニックが必要です。
・広告配信の細かな設定
ターゲティングの見直しや配信予算の調整、掲載期間やクリエイティブの切り替えなど、広告運用には日々の細かなチューニングが不可欠です。
これらを社内で全て担当するのは大きな負担となる場合も多いため、実績豊富なTikTok運用代行サービスに任せることで、スピーディーに成果を出しやすくなります。社内リソースをコア業務（商談や契約など）に充てながら、運用専門家にアウトソースすることで、最小限のコストで最大限のパフォーマンスを得やすくなるでしょう。
3. 実践！TikTok不動産広告の出し方・設定方法
3-1. TikTok Ads Managerのアカウント開設
実際に広告配信を行うためには、TikTok Ads Managerにてアカウントの開設が必要です。以下のステップで登録を進めます。
1. TikTok Ads Managerの公式サイトへアクセスし、アカウント作成を行う。
2. ビジネスアカウントを作成し、企業情報（住所や担当者情報など）を入力。
3. 支払い方法を設定し、広告出稿に必要な決済情報を登録。
4. 不動産広告を出す際には、不動産関連の業法や景品表示法に関わる表現がないかを事前に点検。
登録自体は難しくありませんが、広告アカウント審査や広告掲載の審査で不承認となるケースもあるため、規約やポリシーをよくチェックしておきましょう。特に不動産広告では表現規制が多い場合がありますので注意が必要です。
3-2. キャンペーン設定の流れ
TikTok Ads Managerの基本的な広告作成フローは以下のとおりです。
1. キャンペーン目標の選択
不動産の認知度を高めたいなら「リーチ」、問い合わせ獲得を狙うなら「コンバージョン」など、目的にあわせた目標を選択します。
2. 広告グループの作成
ターゲティング設定（年齢、性別、エリア、興味関心）、入札戦略、予算などを細かく設定できます。
3. 広告クリエイティブのアップロード
短尺動画、サムネイル、テキスト、CTAボタンなどを組み合わせ、ユーザーに刺さるクリエイティブを用意します。
4. 広告審査の申請
すべての設定を終えたら広告審査を申請し、承認が下りたら実際に配信がスタートします。
この一連の流れの中で、特に重要なのが「ターゲティング設定」と「クリエイティブ制作」です。不動産の種類（賃貸・売買など）によって訴求の仕方は大きく変わります。自社の物件や顧客層に合わせてカスタマイズしていきましょう。
3-3. 効果的な配信スケジュールの組み方
不動産業界の場合、物件の繁忙期（1～3月）に合わせて広告を強化する企業も多いですが、TikTokは1年を通じてユーザーが多く利用しているため、常時運用でデータを蓄積するのも有効です。
・時間帯の設定
TikTokユーザーは朝・昼・夜、スマホで気軽に動画を見る傾向があります。特に夜20時以降はゴールデンタイムと言われ、社会人も学生も自宅でスマホをじっくり見るケースが増えます。この時間帯を狙って予算を集中的に配分する方法も考えられます。
・曜日ごとの傾向
週末に問い合わせや内覧希望が増える賃貸物件や、平日夜に検討が進みやすいファミリー層向け物件など、ターゲットの生活リズムに合わせて配信を調整することで、より効率的に費用対効果を高めることができます。
こうした配信のチューニングは運用をしながら徐々に最適化していきます。まずは広めに配信して、データを見つつ最適な時間帯や曜日に予算を寄せていくと良いでしょう。
3-4. 広告審査のポイント
TikTok広告には独自の審査ポリシーが存在し、また不動産広告においては景品表示法や宅地建物取引業法に基づく表記ルールが必要となるケースもあります。
例えば、「誇大広告」につながるような表現、根拠のない優位性を示すキャッチコピー、あるいは誤解を招くような価格表示などは、審査に通らない可能性が高いです。
また、「最寄り駅から○分」など具体的な数値を明示する際には、“徒歩1分＝80m”といった一般的な指標を守る必要があります。ここを誤魔化したりすると後々トラブルにつながる危険もあるため、正確な情報を記載することが大切です。
広告審査に通らない理由をあらかじめ把握し、クリエイティブやコピーを修正しておきましょう。不動産会社として遵守すべきルールとTikTokの広告ポリシー、双方を踏まえた適切な表現が必要です。
4. 魅力を伝える広告クリエイティブのコツ
4-1. 短尺動画で訴求ポイントを明確に
TikTokでの不動産広告は、15秒～30秒程度の短尺動画が主流です。限られた時間の中で、内覧動画や周辺環境の魅力を簡潔に盛り込むことが求められます。
・物件の“ウリ”を端的に表現
たとえば「駅から徒歩3分」「築浅デザイナーズ」「ペット可」「自然豊かな環境」といった特徴を、動画冒頭ですぐに示すと離脱されにくくなります。
・分かりやすいテロップやアニメーション
視覚的なインパクトを高めるために、テロップを使って重要な情報を強調しつつ、動きのある演出を加えると効果的です。
・余計な情報を詰め込みすぎない
あれもこれもと情報量を増やしすぎると、結局どこに目を向ければいいか分からなくなってしまいます。視聴者が「あ、この物件面白そう」「詳しく知りたいかも」と感じるポイントを的確にピンポイントで伝えましょう。
4-2. TikTokユーザーに刺さる演出・BGM選び
TikTokでは、「音源やBGMのトレンド」が重要な要素です。ユーザーの間で流行している曲や、テンポの良いサウンドを使うことで、広告動画も自然と目に留まりやすくなります。
ただし、著作権やライセンスに配慮する必要があるため、商用利用が許可されている音源を選ぶことが大切です。TikTok Ads Manager内で提供されている音源を活用する、あるいは運用代行会社が提供するライセンス済みの音源を利用するなど、ルールを守った上でトレンドを取り入れていきましょう。
また、動画と音源のリズムやテンポをあわせると“見ていて心地いい”と感じる動画になり、エンゲージメントも上がりやすくなります。視聴者が思わず最後まで見たくなる工夫を意識しましょう。
4-3. ブランドイメージと親和性を保つ
不動産会社にとって、企業ロゴやブランドカラーは大切な要素です。
・ロゴの活用
動画の左上や右下など、常にロゴを表示させることでブランド認知を狙います。ただし主張しすぎると押し付けがましく感じられるため、控えめだけど存在感を出すバランスが肝心。
・ブランドトーンに合わせた色使い
エレガントな高級物件であれば落ち着いた色調、若年層向けの賃貸物件なら明るくポップな色調など、ブランドイメージを保ちながら動画全体のトーンを統一しましょう。
ユーザーが動画を観終わったときに「どの会社が出している広告か」も自然に理解できるよう、軽やかにブランディング要素を織り交ぜることが大切です。
4-4. ユーザーを行動に誘導するCTA設計
TikTok広告において、多くの企業が見落としがちなのがCTA（Call To Action）の設定です。
・「詳しく見る」「相談してみる」「資料をダウンロード」
など、ユーザーが次のアクションを起こしたいと思わせる明確なボタンやテキストを挿入しましょう。
・具体的なメリットの提示
「○○万円相当のキャッシュバック」「今だけ仲介手数料半額」など明確な特典があると、行動を起こしやすくなります。
物件ポータルサイトや自社サイトへ遷移させる場合も「サイトに行くとどんな良いことがあるのか？」を明確に訴求すると効果的です。ユーザーのワンクリックを促すには、CTAに価値を感じさせる工夫が欠かせません。
5. 成果を最大化するTikTok広告の運用・改善ポイント
5-1. 配信データの分析とPDCAサイクル
広告を出したら終わりではなく、配信データを分析し、PDCA（Plan-Do-Check-Act）を回し続けることで成果を高めます。
TikTok Ads Managerには、インプレッション数、クリック数、CV数などのレポートが揃っています。これらを定期的に確認し、・どの広告グループが成果を出しているか
・どのクリエイティブが高いエンゲージメントを得ているか
・ターゲット設定は最適か
などをチェックします。
うまく成果が出ていないときはターゲティングの見直しやクリエイティブの変更、配置予算の調整などを試みましょう。一度に複数の要素を同時に変えてしまうと、どの施策が功を奏したか分かりにくくなるため、A/Bテストを活用しながら段階的に検証すると効果的です。
5-2. ターゲティングの見直しと拡大
不動産広告では、居住エリアや家族構成、年収層など、さまざまな切り口でターゲットをセグメントできます。最初は比較的広い範囲で配信し、データをもとに効果が高そうな層へ絞り込んでいくアプローチもありますし、逆に最初からニッチなターゲットへピンポイントでアプローチする方法もあります。
また、類似オーディエンスを活用することで、自社サイトや既存顧客と似た属性を持つユーザーに対して配信を拡大することが可能です。「問い合わせへ至ったユーザーの属性」をもとに、類似した層を新たに掘り起こすことで効率的にCV数を増やせるでしょう。
ただし、不動産はエリアが重要な要素となるため、地域を限定しすぎるとリーチが伸び悩む可能性もあります。必要に応じて配信エリアを広げるなど、柔軟なターゲティングの調整を行うのがポイントです。
5-3. クリエイティブの定期的な刷新
ユーザーは毎日のようにTikTokを閲覧しています。同じ広告が何度も表示されると飽きられてしまい、CTRが下がる可能性が大です。
特に短尺動画は視覚的インパクトが重要なので、同じ素材の使い回しではインプレッションを得られても反応が鈍くなる場合があります。
・季節やイベントに合わせた動画
新生活シーズン、年末年始、GWなどライフイベントに合わせてクリエイティブを刷新し、常に新鮮さを保つ工夫をしましょう。
・物件の新着情報やリノベーション事例などを動画化
新しい物件の魅力を早めに動画で打ち出すと、ユーザーの関心を引きやすくなります。
これらの取り組みを定期的に行うことで、広告効果の維持・向上が期待できます。
5-4. 他のSNSとの連携施策
TikTokにおける広告運用のノウハウを横展開し、InstagramやYouTubeなど他のSNSへも連携させることで、より幅広いユーザー層へリーチできます。
・Instagram Reelsとの相乗効果
ショート動画でのプロモーションはInstagramのReelsでも有効です。TikTok用に制作した動画を編集・再利用して、コンテンツ制作の手間を大幅に減らすことができます。
・YouTubeショート動画への展開
YouTubeユーザーに対してもショート動画で不動産の魅力を訴求できます。視聴時間が長い分、詳細紹介動画と組み合わせることで興味を持ったユーザーにより深い情報を提供する流れが作れます。
また、不動産ポータルサイトや自社公式サイトへ誘導し、SNSとWebサイトを統合した多面的な集客が進むと、見込み客をより確実に育成・獲得しやすくなるでしょう。
6. TikTok広告運用代行の活用で効率化
自社でTikTok広告を運用するのが難しい、もしくは手間と時間がかかりすぎる…。そんなときは、「TikTok広告運用代行サービス」の活用がおすすめです。短尺動画での集客やターゲティング設計など、SNS特有のノウハウを活かしながら、効率的に成果を最大化することが可能になります。
freedoorのTikTok広告運用代行サービスとは？
freedoor株式会社では、不動産やハウスメーカーをはじめとした多彩な業界における実績をもとに、TikTok広告の企画・運用を一貫してサポートしています。
以下のようなプロセスを総合的にカバーし、「成果に直結する広告運用」を実現いたします。
1. 広告アカウント分析と最適化
配信中の広告や過去のキャンペーンデータを詳しく分析し、ターゲットの属性や反応を可視化。最適な入札戦略・予算配分・配信スケジュールを立案します。
2. クリエイティブ企画・制作
動画の撮影から編集・デザインまで、ターゲット層に刺さるバズる広告クリエイティブを提供。物件紹介やブランドイメージを短尺動画で効果的に表現します。
3. エンゲージメント＆コンバージョン戦略
広告を見たユーザーが次のアクションへ進むよう、コメント・いいね・保存・問い合わせなどを促進する施策を実施。TikTok上でのエンゲージメントを高めつつ、Webサイトや資料請求へのコンバージョンを狙います。
4. データ分析と改善提案
キャンペーン実施後は、インプレッションやCV（コンバージョン）の数値を徹底分析。「次の施策でどこを改善すべきか」具体的なアクションプランを提示し、常に広告効果を最大化するPDCAサイクルを回します。
広告費用の15％にてTikTok広告運用代行サービスをご提供中。短尺動画広告で新規顧客を獲得したい不動産企業やハウスメーカー様に、ぴったりのサービスです。
実績紹介
多くの企業様がfreedoor株式会社のサービスを利用し、TikTok広告経由でフォロワー数・問い合わせ数を大きく伸ばしています。以下はその一例です。
▼不動産仲介会社様の事例
課題：20～30代の若年層に対する認知拡大が課題。従来のポータルサイトや折込チラシでは効果が伸び悩んでいた。
成果：freedoorによる短尺動画広告の連続配信により、わずか3か月で月間問い合わせ数が2倍に。特に新社会人向け賃貸物件のリードが急増し、20代利用者の内覧予約率が大幅アップ。
▼美容サロン様の事例
課題：新メニュー導入のタイミングで、集客を強化したいと考えていたが、既存のSNS（Instagramやホームページ）だけでは若年層への訴求が追いついていなかった。
成果：freedoorのTikTok広告運用代行により、“ビフォーアフター”を切り取った短尺動画を複数本制作。2週間でフォロワーが1万5千人以上増え、新メニューの予約件数が3倍に急伸。ユーザーからの予約や相談も動画コメント欄を経由して活発化した。
▼飲食店様の事例
課題：地域密着型の飲食店として、地元客以外の新規顧客を取り込む施策が不足していた。 TikTokでの投稿を続けてはいたが、反応が限定的で集客に伸び悩んでいた。
成果：freedoorが提案したTikTok広告の短尺動画は、“メニュー調理工程のライブ感”や“食欲をそそる映像”を全面に押し出す構成で制作。1か月でフォロワーが2万人を突破し、動画を見て来店したという新規客が続出。さらには、期間限定メニューの売上が前年対比で1.5倍に増加した。
今なら無料相談受付中！
ショート動画を活用し、空間や暮らしの魅力を直感的に伝えたい──そんな企業様に向けて、無料相談を実施中です。
TikTok広告を通じて競合他社と差別化を図り、新たな顧客体験を提供してみませんか？
7. まとめ：TikTok広告を活用して不動産集客を加速させよう
7-1. TikTokで不動産広告を出す意義
スマホが手放せない今の時代、TikTok(ティックトック)をはじめとするSNSプラットフォームは、新規顧客との接点を増やす絶好の機会です。特にショート動画は、視覚や聴覚に強く訴えかけられるため、物件の雰囲気や暮らしのイメージをリアルに伝えられます。
認知度向上と興味喚起を同時に狙えるTikTok広告は、従来の広告手法ではリーチしきれなかった層へアプローチできるポテンシャルが高いと言えるでしょう。
7-2. 成功の鍵は正しい設定と運用改善
TikTok広告で成功を収めるには、以下のポイントが肝となります。
1. 目的とターゲットの明確化
「何を」「誰に」「どう訴求するか」を具体的に定義することで、すべての施策に一貫性が生まれます。
2. クリエイティブ制作
短尺動画だからこそ、物件やブランドの魅力を端的に伝える構成力が求められます。トレンドのBGMや効果音を活用しながら、見ていて飽きさせない演出を。
3. データ分析と運用改善
配信後は、PV数やCV数などをチェックし、効果の低い部分を改善するPDCAサイクルを回します。ターゲティングやクリエイティブを継続的に最適化しましょう。
7-3. TikTok運用代行で効率アップ
記事中でもご紹介したように、TikTok広告の運用には専門的な知識と手間がかかります。社内でリソースを割けない場合は、TikTok運用代行を活用することで、大幅に時間と労力を節約できます。
・広告クリエイティブ制作や動画の撮影・編集
・ターゲティングの設定と広告の最適化
・レポートの分析と改善提案
これらを専門家に任せることで、自社のスタッフはコア業務（物件案内や契約手続きなど）に専念でき、スピード感をもって成果を出す可能性が高まります。
7-4. まずは気軽にご相談を
TikTokは新しいSNSプラットフォームとして急速にユーザーを獲得していますが、企業の広告活用はまだまだこれからという部分も多く、不動産業界で差別化を図るチャンスです。
本記事を参考に、TikTok広告運用の基礎を押さえたうえで実際に運用を始めてみましょう。初めての方は、少額予算でテスト出稿し、データを見ながら改善を繰り返すことをおすすめします。
もし運用に不安がある場合は、TikTok運用代行サービスの利用を検討してみてください。プロによるサポートを受けながら進めることで、軌道に乗せるまでの時間を大幅に短縮できます。
TikTokによる不動産広告は、これからのSNS集客の重要なカギになるはずです。最新のマーケティングトレンドを追いつつ、時代に即した効果的な集客施策を取り入れていきましょう。
以上、TikTok広告を活用した不動産集客の基礎と実践ポイントについて解説しました。ぜひこの記事を足がかりに、新たな顧客層との接点を拡大し、他社との差別化を実現してください。
